LTV
Sveiki, Mes turime butą, kurį įsigijome su paskola kartu su bendraskoliu: pirkimo kaina 120 000 €. Per penkerius metus buto vertė (preliminariai) pakilo iki ~160 000 €. Šiuo metu svarstome galimybę refinansuoti pirmą būstą, kad galėtume: * Padengti dalį esamos paskolos, sumažinant ją iki 50% LTV. Tai reikštų, kad būsim grąžinę daugiau nei pusę turimos paskolos sumos ir galėtume pasinaudoti 15% pradinio įnašo lengvata įsigyjant antrą būstą. * Išlaisvinti dalį lėšų, kurios liktų po paskolos sumažinimo iki 50% LTV ir panaudoti jas antram būstui kaip pradinį įnašą. Galvojame, kad antro būsto paskolos įmoka nebūtų didesnė nei 1000 €/mėn. * Planuotume pirmą būstą nuomuoti (~600 €/mėn), todėl nuomos pajamos galėtų padėti padengti vieną paskolos įmoką. Tačiau, abiejų atlyginimai galėtų padengti abi paskolas taip pat, jei prireiktų. Klausimai: 1. Ar toks scenarijus yra realus ir įmanomas? 2. Ką pirmiausia reikėtų padaryti, norint įvertinti galimybes refinansuoti pirmą būstą ir panaudoti lėšas antram būsto įnašui? 3. Ar bankai refinansuoja visą turto vertę, ar tik tam tikrą procentą (LTV)? Kitaip tariant, kiek papildomų pinigų iš turto vertės augimo būtų galima „išlaisvinti“? Būčiau dėkinga už Jūsų patarimus ir rekomendacijas.
Laba diena, taip, toks variantas galimas. Bankas refinansuoja būstą pagal dabartinę vertę, bet tik iki nustatyto LTV, dažniausiai ne daugiau kaip 85 proc., todėl išlaisvinama tik dalis vertės augimo. Pirmiausia reikia turto vertinimo ir kreiptis į banką, kuris paskaičiuos, kiek paskolos galima refinansuoti ir ar lieka lėšų antram būstui. Nuomos pajamos vertinamos ribotai, todėl svarbiausia, kad atlyginimai leistų mokėti abi paskolas.
Sveiki, metų eigoje planuojame pirkti 3 butus su paskolomis nuomai (iš vystytojų, pasirašytos preliminarios sutartys). Visi galėtų būti perkami su išskiriamu PVM. Planuojamas finansavimas su 70 LTV iš bet kurio banko, kuriam priimtinas pirkimas virš 2 paskolų. Šeimos pajamų pakanka, čia ne apie tai. Klausimas - ar būtų prasmės tokio tipo portfelį formuot įsteigiant MB ar UAB (PVM mokėtojas) ir tikėtis PVM atskaitos. Ar finansų institucija (bet kokio tipo) skolintų naujai įmonei - žinoma nelabai. Bet čia labiau principinis klausimas mokestine prasme, ar ilguoju laikotarpiu yra prasmės veikti per įmonę (kaštai ir biurokratinis vargas vs mokestinė nauda). Nuomos klientai - daugiau fiziniai asmenys (ilgalaikės nuomos paslaugos - be PVM). Žinoma labiau reiktų kalbėti tiesiogiai su finansininkais, bet gal kažkas pakomentuotų kas jau tiesiogiai su tuo buvo susidūręs. Ačiū.
Sveiki,
jei planuojate butus nuomoti fiziniams asmenims be PVM, steigti MB ar UAB dažniausiai neapsimoka. PVM atskaita nebus taikoma, nes gyvenamųjų patalpų nuoma fiziniams asmenims neapmokestinama PVM, todėl iš pirkimo PVM susigrąžinti nepavyks.
Veikimas per įmonę suteiktų aiškesnį atskyrimą nuo asmeninių finansų, bet kartu atsirastų papildoma buhalterinė ir mokestinė našta (pelno mokestis, apskaita, auditas). Tad jei tikslas – ilgalaikė nuoma be PVM, dažniausiai efektyviau veikti kaip fiziniam asmeniui, nebent ateityje planuotumėte plėsti portfelį ar teikti PVM apmokestinamas paslaugas.
Laba diena, šiandiena mane šokiravo iš banko Gauta žinutė: Butui reikalingas remontas - siūlomas max. LTV - ar klientė turi pakankamai lėšų remontui/ar gali šias lėšas pagrįsti banko sąskaitos išrašu. Jeigu ne finansavimas mažinamas - po subsidijos LTV 75/80 proc. Trumpai kalbant, jei nėra lėšų remontui, finansuosime ne 85 proc, bet 75/80 proc, tai reiškia didėja Jūsų nuosava lėšų dalis. Su banku jau yra suderintos sąlygos, palūkanos, pateikti turto vertinimo dokumentai, ir Gaunu žinutę, dėl lėšų remontui. Sakykite ar bankas manipuliuoja ar yra kažkokios paslėptos "eilutės" ? Ačiū už atsakymą!
Indre dėkui už klausimą. Jeigu kalbate apie naujos statybos butą su daline apdaila, tuomet tai normali praktika dėl remonto. Tačiau nelabai aiškiai išdėstytas klausimas ir situacija sukelia kėblumų detaliau įsigilinti (trūksta: perkamo būsto tipo, vertinimo, miesto, banko, pasiūlymas/sutartis, pajamos, pateiktos sąlygos). Nemanau, kad bankas manipuliuoja, jis tik pateikia sąlygas įvertinęs Jūsų perkamą būstą ir Jūsų asmeninę situaciją individualiai.
