Būstas su paskola

Taip, tokia galimybė yra, tačiau daug kas priklauso nuo Jūsų finansinės situacijos ir banko vertinimo. Dažniausiai taikomi du variantai:

1. Esamos paskolos refinansavimas – galite kreiptis į banką dėl refinansavimo, kai turimas būsto kreditas būtų perkeliamas į naują paskolą kartu su papildoma suma namui įsigyti. Tokiu atveju visas įsipareigojimas būtų sujungtas į vieną.
2. Papildoma paskola – jei Jūsų pajamos pakankamos, bankas gali suteikti naują kreditą namui, paliekant seną paskolą butui. Tokiu atveju vertinama, ar galite padengti abiejų paskolų įmokas.

Svarbiausi kriterijai – pajamų dydis, kredito istorija ir įkeičiamo turto vertė. Dažnai bankai nori, kad pirmiausia būtų parduotas butas ir padengta esama paskola, o tik tada imama nauja paskola namui. Todėl geriausia kreiptis į kelis bankus ir pasitikslinti jų siūlomas galimybes.

Subsidijos suteikimo faktą lemia Jūsų statusas – kad esate vieniša mama. Tai patvirtinama gyventojų registro duomenimis (jei vaikui gimimo liudijime nėra įrašyto tėvo arba jeigu esate išsiskyrusi ir vaikas gyvena su Jumis).

Svarbu:

• Alimentų priteisimas teisme nėra būtina sąlyga subsidijai ar paskolai gauti.
• Bankui rūpi Jūsų mokumas ir pajamos, o ne tai, ar yra teismo sprendimas dėl išlaikymo.
• Jei vaikui alimentai oficialiai nėra priteisti, tai nesukels problemų dėl subsidijos – Jūs vis tiek laikotės vienišos mamos kriterijaus.

Teismo sprendimo dėl alimentų nereikės. Svarbiausia, kad dokumentai apie Jūsų statusą ir subsidiją būtų tvarkingi, o bankui parodytumėte stabilias pajamas.

Bankui svarbiausia, kad perkamas būstas būtų teisėtai įregistruotas Registrų centre kaip savarankiškas nekilnojamojo turto objektas. Jei butas oficialiai padalintas į du atskirus (vieno kambario ir trijų kambarių) su visais leidimais ir pakeitimai įregistruoti, tuomet bankas gali suteikti paskolą ir priimti tokį butą kaip užstatą.

Jeigu perplanavimas atliktas tik faktiškai (fizinės pertvaros yra, bet dokumentuose vis dar nurodytas vienas didelis butas), tada:

• Bankas gali atsisakyti suteikti paskolą, nes toks turtas neturi aiškaus teisinio statuso.
• Gali reikalauti, kad pirmiausia būtų sutvarkyti dokumentai ir perplanavimas įteisintas.

Paskola galima tik tada, jei buto padalijimas oficialiai įregistruotas. Jei tai tik neoficialus perplanavimas, pirmiausia reikės sutvarkyti teisinius dokumentus.

Pagal taisykles, didesnis (30 % ar daugiau) pradinis įnašas taikomas tuomet, kai tai jau yra antras būstas šeimai. Vertinamas ne tik asmens, bet ir šeimos (sutuoktinių) turimas turtas ir paskolos.

Kadangi Jūs su žmona dabar esate susituokę, bankas skaičiuos situaciją kaip bendrą. Net jei pirmas butas su paskola paimtas tik Jūsų vardu, jis vis tiek bus laikomas šeimos turtu, todėl žmona negali būti vertinama kaip „pirmą būstą“ perkančiu asmeniu.

Žmona negalės gauti būsto paskolos su 15 % įnašu vien dėl to, kad pirmas būstas paimtas Jūsų vardu, nes po santuokos turtas ir įsipareigojimai vertinami kartu kaip šeimos.

Bankai pradinį įnašą vertina ne tik pagal vieno asmens, bet pagal visų bendraskolių situaciją. Jei vienas iš bendraskolių jau turi būstą su paskola, bankas gali laikyti, kad tai yra antrasis būstas šeimai/bendraskoliams.

Todėl:

• Gali būti taikomas didesnis, t. y. ne mažesnis nei 30 % pradinis įnašas.
• Kai kurie bankai sprendžia individualiai – jei pagrindiniu pirkėju laikomas tas asmuo, kuris iki šiol neturėjo būsto, gali būti paliktas standartinis 15 % įnašas.
• Galutinis sprendimas priklauso nuo banko rizikos vertinimo ir Jūsų šeimyninės padėties (santuokos, bendros šeimos ūkio).

Dažniausiai bankas prašys 30 % pradinio įnašo, bet verta pasitikslinti keliuose bankuose, nes kai kurie gali pasiūlyti lankstesnį vertinimą.

Bankai būsto paskolą suteikia tik tam turtui, kuris laikomas tinkamu gyvenimui ir yra tinkamai įregistruotas Registrų centre.

Ką bankas vertins:

• Namuko statusas – jei karkasinis namelis 50 m² bus įregistruotas kaip gyvenamasis namas, bankas jį gali finansuoti. Jei tai registruota kaip sodo namelis arba pagalbinis pastatas, bankas gali atsisakyti suteikti paskolą.
• Baigtumas – turto baigtumas turėtų būti bent 80–100 %. Jei namelis tik statomas ar neįrengtas, paskola gali būti suteikta tik su sąlyga, kad bus baigtas.
• Pradinis įnašas – 15 % yra minimalus reikalavimas, tad jei atitiksite kitus kriterijus, savo dalis turėsite tinkamą.
• Vertinimas – privalomas turto vertintojo aktas, kurį bankas užsakys ar priims.

Bankas gali suteikti paskolą tik jei namelis bus registruotas kaip gyvenamasis būstas su pakankamu baigtumu. Jei jis išliks kaip sodo namelis, paskolos tikimybė labai maža.

Subsidijos suteikimo sąlygos yra griežtai reglamentuotos, todėl šiuo atveju svarbu atskirti „šeimos“ sąvoką.

Kas laikoma šeima – pagal paramos būstui įstatymą, šeima yra kartu gyvenantys asmenys (sutuoktiniai, sugyventiniai, jų vaikai, globojami vaikai). Jei neįgalus asmuo gyvena atskirai, jis nėra įskaičiuojamas į Jūsų šeimos sudėtį.

Subsidija dėl neįgalumo – 30 % subsidija skiriama, kai šeimoje gyvena neįgalus asmuo. Jei jis su Jumis negyvena, tokios subsidijos gauti negalėsite.

Jūsų atvejis – prašymą teikiate kaip vienas gyvenantis asmuo, o paskolą imtumėte su sužadėtiniu kaip bendraskoliai. Tokiu atveju bankas ir savivaldybė vertins tik Jus abu, o atskirai gyvenantis neįgalus giminaitis į subsidijos sąlygas neįeina.

Kitos galimos subsidijos – jei atitiktumėte kitus kriterijus (pavyzdžiui, pirmas būstas iki 36 metų, vaikai), galėtumėte pretenduoti į kitą subsidijos formą.

30 % subsidijos už neįgalų šeimos narį negautumėte, jei jis su Jumis negyvena. Subsidija taikoma tik tuo atveju, jei neįgalusis yra Jūsų šeimos narys pagal gyvenamąją vietą.

Jūsų situacija yra gana įprasta nekilnojamojo turto rinkoje, kuomet norima įsigyti būstą, kurio kaina viršija oficialiai įvertintą vertę. Čia yra keletas galimų būdų, kaip galėtumėte spręsti šią situaciją:

1. Papildoma Paskola ar Kreditas: Galite teirautis banko apie galimybę gauti papildomą asmeninę paskolą ar kreditą, kuris padengtų skirtumą tarp įvertintos namo vertės ir pardavėjo reikalaujamos sumos. Tačiau, svarbu atsižvelgti į tai, kad asmeninės paskolos dažnai turi aukštesnes palūkanas nei būsto paskolos.

2. Būsto Paskolos Padidinimas: Galite aptarti su banku galimybę padidinti esamą būsto paskolą, remiantis jūsų dabartinės būsto vertės ir likusio paskolos dydžio santykiu. Tačiau, tai gali būti sudėtinga, jei naujas būstas įvertintas žemiau pageidaujamos pirkimo kainos.

3. Pardavimo ir Pirkimo Sinchronizavimas: Galite pabandyti sinchronizuoti dabartinio buto pardavimą su naujo namo įsigijimu. Tai reiškia, kad būtų sudaromas susitarimas su pirkėju ir pardavėju, kad esamo buto pardavimo lėšos būtų panaudotos kaip naujo namo įsigijimo avansas arba dalinė mokėjimo suma.

4. Sutarties Sudarymas su Pardavėju: Kartais yra galimybė derėtis su nekilnojamojo turto pardavėju dėl mokėjimo grafiko ar atidėto mokėjimo, ypač jei turite rimtą ketinimą pirkti ir galite įrodyti savo finansinį stabilumą.

5. Kitos Finansavimo Galimybės: Galite ieškoti alternatyvių finansavimo šaltinių, pavyzdžiui, kreiptis į nebankines kredito įstaigas, tačiau svarbu įvertinti jų siūlomas sąlygas ir palūkanų normas.

6. Teisinė Konsultacija: Visada naudinga pasitarti su nekilnojamojo turto teisininku ar finansų specialistu, kuris galėtų padėti įvertinti visas galimas rizikas ir pasiūlyti geriausią veiksmų planą.

Atminkite, kad bet kuris sprendimas turėtų būti atidžiai apsvarstytas atsižvelgiant į jūsų finansinę padėtį ir rinkos sąlygas. Svarbu nepervertinti savo finansinių galimybių ir apsvarstyti ilgalaikį poveikį jūsų finansinei stabilumui.

Jūsų draugo situacija yra gana sudėtinga, nes ji susijusi su nekilnojamojo turto nuosavybės ir skyrybų teisiniais klausimais.

Dėl eksžmonos teisės įeiti į butą bet kada – tai priklauso nuo to, kaip buvo nuspręsta dėl būsto nuosavybės skyrybų metu. Jei būstas buvo priskirtas jūsų draugui, o eksžmona neturi teisinio pagrindo lankyti būstą, ji neturi teisės įeiti į butą be jo sutikimo. Jei būsto nuosavybė nėra aiškiai nustatyta ar ji tebėra bendra, situacija gali būti sudėtingesnė.

Dėl būsto pardavimo – jei būstas yra bendra sutuoktinių nuosavybė, pardavimui reikės abiejų sutuoktinių sutikimo, nepriklausomai nuo to, kas moka paskolą ar komunalinius mokesčius. Tai reiškia, kad jūsų draugas negalės parduoti būsto be eksžmonos sutikimo.

Dėl komunalinių mokesčių mokėjimo – nors teismas gali nustatyti, kad abu sutuoktiniai yra atsakingi už komunalinius mokesčius, praktiškai tai, kad jūsų draugas moka visus mokesčius, neturėtų automatiškai suteikti eksžmonai teisės į būstą.

Svarbu, kad jūsų draugas pasitartų su teisininku, specializuojančiu skyrybų ir nekilnojamojo turto teisėje, kad gautų patikimą teisinį patarimą ir išsiaiškintų savo teises bei galimybes šioje situacijoje. Profesionalus teisininkas gali padėti išaiškinti būsto nuosavybės teises ir padėti spręsti bet kokius kilusius nesklandumus.

Jūsų situacijoje, kai svarstote parduoti esamą gyvenamąjį būstą ir įsigyti didesnį, o taip pat turite poilsio paskirties būsto paskolą, atsakingo skolinimosi nuostatai gali būti taikomi šiek tiek kitaip.

Pirmiausia, svarbu suprasti, kad bankai įvertina visus jūsų esamus finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir turimas paskolas, prieš suteikdami naują paskolą. Jei planuojate parduoti esamą gyvenamąjį būstą, bankas gali tai vertinti kaip teigiamą žingsnį, nes tai sumažins jūsų esamas skolas.

Dėl pradinio įnašo dydžio naujai gyvenamajai paskolai, tai gali priklausyti nuo banko politikos ir konkrečių aplinkybių. Paprastai, jei turite tik vieną gyvenamosios paskirties būsto paskolą ir ji yra jūsų pirminis būstas, bankai gali reikalauti mažesnio pradinio įnašo (pavyzdžiui, 20%). Tačiau, jei turite jau turite kitą paskolą (šiuo atveju, poilsio paskirties būsto paskolą), bankas gali laikyti naują gyvenamosios paskirties būsto paskolą kaip antrąją ir taikyti aukštesnį pradinio įnašo reikalavimą.

Tačiau kiekvienas atvejis yra individualus ir bankai gali turėti skirtingus reikalavimus. Todėl rekomenduočiau kreiptis į kelis bankus ir išsiaiškinti jų sąlygas. Svarbu pateikti visą reikiamą informaciją apie jūsų finansinę padėtį, esamas paskolas ir planus dėl būsto pardavimo ir naujo pirkimo. Taip pat gali būti naudinga pasitarti su nekilnojamojo turto ar finansų specialistu, kuris galėtų suteikti papildomų patarimų.