Buto paskola

Šiuo metu Lietuvoje galioja 15 % minimalaus pradinio įnašo reikalavimas pirmam būstui.

Jūsų atvejis – jei jau turite paskolą namui, buto pirkimas bus laikomas antru būstu, todėl bankas gali prašyti ne mažiau kaip 30 % pradinio įnašo.

Įstatymas dėl 30 % – tai nėra naujas priimtas įstatymas, o Lietuvos banko rekomendacija, kuri galioja jau kurį laiką:

• pirmam būstui – nuo 15 %,
• antram ir kitiems – ne mažiau kaip 30 %.

Išimtis – jei perkate butą iš tėvų, kai kurie bankai gali žiūrėti lanksčiau, bet tai priklausys nuo konkretaus banko.

Pirmam būstui galioja 15 % įnašas, bet kadangi Jūs jau turite paskolą namui, perkant butą gali būti taikomas 30 % pradinio įnašo reikalavimas.

Taip, teoriškai galima įkeisti turimą bendrabučio tipo butą kaip užstatą bankui ir gauti paskolą naujam būstui. Tačiau praktikoje bankai dažnai atsargiai vertina tokį turtą – bendrabučio tipo butai laikomi mažiau likvidžiais, todėl jų vertė gali būti nepakankama kaip užstatas. Bankas atliks turto vertinimą ir tik tada nuspręs, kokią paskolos sumą galėtų suteikti. Dažnai prašoma papildomo užstato arba didesnio pradinio įnašo. Pardavus bendrabučio butą, gauta suma gali būti panaudota paskolos daliai padengti. Rekomenduojama kreiptis į kelis bankus ar kredito unijas ir pasitikslinti jų sąlygas.

Jeigu butas buvo nupirktas su paskola, kuri paimta Jūsų buvusio sutuoktinio mamos vardu, teisiškai buto savininkė yra ji, o ne Jūs ar Jūsų buvęs vyras. Tai reiškia, kad po skyrybų teisės į nuosavybės dalį neturite, nes nebuvote buto savininkė ar bendraskolė.

Svarbu:

• Net jei gyvenote tame bute, darėte remontus ar mokėjote komunalinius mokesčius, tai nesuteikia teisės į nuosavybę.
• Galima bandyti per teismą reikalauti kompensacijos už įdėtas investicijas (remontus), jei turite išlaidas pagrindžiančius dokumentus (sąskaitas, kvitus).
• Deja, bet vien dėl gyvenimo kartu ar skyrybų fakto teisiškai dalies bute negalėsite gauti, nes jis nebuvo nei bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, nei registruotas Jūsų vardu.

Buto dalies negalite prašyti, bet jei turite įrodymų dėl atliktų investicijų, galite kreiptis į teismą kompensacijos už jas.

Taip, dovanotas butas gali būti naudojamas kaip užstatas imant paskolą, jei jis yra pilnai Jūsų vardu įregistruotas Registrų centre ir neturi jokių apribojimų (hipotekos, arešto ar kitų įsipareigojimų).

Ką svarbu žinoti:

• Bankas vertins buto rinkos vertę ir pagal ją nustatys, kokio dydžio paskolą galima suteikti.
• Jei butas yra gautas dovanojimo būdu, tai nekeičia jo teisinio statuso – jis laikomas Jūsų asmenine nuosavybe.
• Reikia pasirūpinti, kad visi dokumentai (dovanojimo sutartis, nuosavybės įregistravimas) būtų tvarkingi.

Dovanotą butą galite užstatyti, tačiau galutinį sprendimą priims bankas įvertinęs jo vertę ir Jūsų mokumą.

Bankui svarbiausia, kad perkamas būstas būtų teisėtai įregistruotas Registrų centre kaip savarankiškas nekilnojamojo turto objektas. Jei butas oficialiai padalintas į du atskirus (vieno kambario ir trijų kambarių) su visais leidimais ir pakeitimai įregistruoti, tuomet bankas gali suteikti paskolą ir priimti tokį butą kaip užstatą.

Jeigu perplanavimas atliktas tik faktiškai (fizinės pertvaros yra, bet dokumentuose vis dar nurodytas vienas didelis butas), tada:

• Bankas gali atsisakyti suteikti paskolą, nes toks turtas neturi aiškaus teisinio statuso.
• Gali reikalauti, kad pirmiausia būtų sutvarkyti dokumentai ir perplanavimas įteisintas.

Paskola galima tik tada, jei buto padalijimas oficialiai įregistruotas. Jei tai tik neoficialus perplanavimas, pirmiausia reikės sutvarkyti teisinius dokumentus.

Taip, turint nuosavą butą galima gauti papildomų lėšų, jame toliau gyvenant. Yra keli būdai:

• Atvirkštinė hipoteka (senatvės paskola) – kai kurios kredito įstaigos siūlo paslaugą, kai butas įkeičiamas, o Jūs gaunate kasmėnesines išmokas arba vienkartinę sumą. Butas lieka Jums gyventi iki gyvenimo pabaigos, o po to paveldėtojai gali paskolą grąžinti arba turtas pereina bankui.
• Įprasta paskola už užstatą – bankai ar kredito unijos gali suteikti paskolą įkeičiant butą. Tokiu atveju pinigus gaunate iš karto, bet turite mokėti įmokas kas mėnesį.
• Alternatyvos – jei bankai nenorėtų suteikti paskolos dėl amžiaus, yra specializuotų bendrovių, kurios siūlo „rentos“ arba „gyvybės rentos“ sutartis – gaunate pajamas mainais į buto nuosavybės perdavimą po mirties.

Taip, galima užstatyti butą ir gauti lėšų pragyvenimui, visą laiką jame gyvenant. Dažniausiai tokiems atvejams tinka atvirkštinė hipoteka.

Deja, bankai šioje situacijoje yra griežti, nes paskola yra ilgalaikis finansinis įsipareigojimas, o jų sąlygas reguliuoja ir Lietuvos banko (LB) priežiūros reikalavimai.

Jūsų atvejis:

Butas Jūsų vardu, įmokas mokate Jūs, tačiau buvusi sutuoktinė liko bendraskolė.

Banko pozicija – jei norite išbraukti bendraskolį, bankas turi būti įsitikinęs, kad naujoji sutartis išlieka finansiškai tvari. Todėl jie reikalauja:

• arba naujo bendraskolio (dažniausiai – esamos sutuoktinės),
• arba povedybinės sutarties, kuria aiškiai nustatoma, jog įsipareigojimai yra tik Jūsų.

Kodėl taip yra: bankai privalo turėti teisinį aiškumą, jog šeimos finansiniai įsipareigojimai yra tinkamai padengti. Jei esate vedęs, jie vengia situacijos, kai oficialiai žmona neturi jokio teisinio ryšio su paskola, bet realiai šeimos turtas yra bendras.

Ar yra išimčių?

Kartais bankai sutinka palikti tik vieną skolininką, jei jo pajamos yra didelės ir užtikrina visą paskolos aptarnavimą. Bet praktikoje tai labai reta – dauguma bankų remiasi taisykle, kad naujasis sutuoktinis turi būti bent jau formaliai įtrauktas.

Be povedybinės sutarties ar turto perrašymo bankai paprastai nesutinka.
Jūsų bankas elgiasi pagal standartinę praktiką. Realiai galimybės išbraukti buvusią sutuoktinę be papildomų sąlygų beveik nėra. Vienintelė išeitis būtų derybos su kitu banku dėl refinansavimo – ten gali pasiūlyti kitokį modelį, bet dažniausiai reikalavimai bus tie patys.

Taip, buto įkeitimas galimas, tačiau yra keli svarbūs aspektai:

1. Įkeitimo turtas – bankai Lietuvoje priima įkeitimui tik turtą, kuris yra registruotas Lietuvos registrų centre. Jei Jūsų butas yra Lietuvoje (vertė 270 000 €), jį galima įkeisti norint gauti paskolą.
2. Gyvenamoji vieta – kadangi gyvenate Olandijoje ir pajamas gaunate užsienyje, bankas vertins, ar Jūsų pajamos yra stabilios bei oficialios. Kai kurie bankai skeptiškai žiūri į pajamas ne eurais, bet Olandijoje gaunamos eurais, todėl šiuo atveju situacija palankesnė.
3. Pradinis įnašas – bankui dažnai lengviau suteikti paskolą, jei be įkeitimo turite ir savo pradinį įnašą (15–20 %). Tai gali pagreitinti sprendimą.
4. Norima suma – Jūsų buto vertė 270 000 €, o paskolos prašote tik 150 000 €, tad santykis yra palankus. Tai didina tikimybę, kad bankas sutiks.

Ką dar reikėtų žinoti:

• bankas paprašys oficialių dokumentų apie gaunamas pajamas Olandijoje,
• reikės pateikti buto vertinimą (turto vertintojo aktą),
• kai kurie bankai gali reikalauti papildomų garantijų ar bendraskolio Lietuvoje.

Taip, butą Lietuvoje galite įkeisti ir gauti 150 000 € paskolą, net jei gyvenate Olandijoje. Tačiau būtina pasiruošti įrodyti stabilias užsienio pajamas ir atlikti turto vertinimą.

Taip, turto vertintojas gali įtraukti parkavimo vietą į bendrą turto vertę, tačiau tai priklauso nuo to, kaip teisiškai įformintas parkavimo plotas:

1. Jei parkavimo vieta yra registruota atskiru turtu – vertintojas ją vertina papildomai, o bendra suma prisideda prie bendros sandorio vertės. Tokiu atveju buto vertė atskirai ir parkavimo vertė bus aiškiai išskirtos.
2. Jei parkavimas priskirtas butui kaip naudojimosi teisė – tai laikoma tik papildomu privalumu, kuris gali kilstelėti buto vertę, bet nėra vertinamas kaip atskiras objektas.
3. Banko požiūris – bankas finansuos paskolą pagal turto vertintojo nustatytą vertę. Jei parkavimo vieta yra registruota ir įtraukta į sandorį, bendra vertė bus didesnė, todėl gali būti paprasčiau gauti didesnę paskolos sumą.

Parkavimo vieta bus įvertinta tik tuo atveju, jei ji yra teisiškai registruota kaip atskiras ar priskirtas turtas. Jei tai tik naudojimosi teisė, vertė daugiausia pakils simboliškai.

Jūsų situacija yra gana sudėtinga ir priklauso nuo konkrečių teisinių aplinkybių, tačiau galiu pateikti bendrą informaciją, kaip tai paprastai būna Lietuvoje:

1. Skolos Perėmimas: Pirkdami turtą, įskaitant butą, kuris yra renovuojamas ir už kurį nesumokėta renovacija, jūs dažnai perimate su tuo susijusias finansines pareigas. Tai reiškia, kad skola gali pereiti pirkėjui.

2. Informacija Aukciono Sąlygose: Svarbu atidžiai peržiūrėti aukciono sąlygas. Jos turėtų aiškiai nurodyti, ar esamos skolos yra įtrauktos į parduodamo turto kainą arba ar jos pereina naujam savininkui.

3. Teisinė Konsultacija: Rekomenduočiau kreiptis į teisininką, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto teisėje. Jis galės patikrinti aukciono dokumentus ir patarti, ar skola iš tikrųjų pereis jums kaip pirkėjui.

4. Renovacijos Paskolos Sąlygos: Taip pat svarbu išsiaiškinti, kaip yra organizuojama ir finansuojama pastato renovacija. Dažnai tai yra susiję su būsto savininkų bendrija ar kitomis institucijomis, kurios gali turėti susitarimus dėl renovacijos finansavimo.

5. Papildomos Išlaidos: Atsižvelgiant į tai, kad butas yra renovuojamas, gali kilti ir papildomų išlaidų, susijusių su baigiamaisiais darbais ar kitomis su renovacija susijusiomis veiklomis.

6. Savivaldybės Informacija: Galite kreiptis į atitinkamą savivaldybę ar aukciono organizatorių ir paprašyti papildomos informacijos apie skolą ir jos perėmimą.

Visada yra svarbu atidžiai įvertinti visus su nekilnojamojo turto pirkimu susijusius aspektus, ypač kai kalbama apie turto su skolomis įsigijimą. Teisinės konsultacijos gali padėti apsaugoti jus nuo galimų nesklandumų ateityje.