NT įkeitimas

Laba diena,

Įsigyjant poilsio paskirties pastatą, bankai paprastai taiko griežtesnes sąlygas nei perkant pirmą gyvenamąjį būstą. Tokiais atvejais pradinis įnašas dažniausiai siekia ne mažiau kaip 30–40 % objekto vertės, priklausomai nuo banko rizikos vertinimo ir jūsų finansinės situacijos.

Kadangi paskolų šiuo metu neturite ir turite nuosavų butų, yra galimybė:

1. dalį pradinio įnašo užtikrinti įkeičiant jau turimą nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju bankas vertins įkeičiamo turto rinkos vertę bei jūsų gaunamas pajamas;
2. bankai taip pat gali pasiūlyti finansuoti didesnę dalį (70–80 %), jei įkeičiamas turtas yra pakankamai likvidus ir vertingas.

Rekomenduotina kreiptis į kelis bankus su turimo turto vertinimais – taip pamatysite, kokias konkrečias sąlygas jie pasiūlys.

Taip, teoriškai yra galimybė pradinį įnašą sudaryti dalinai iš savo santaupų, o trūkstamą dalį užtikrinti kitu nekilnojamuoju turtu. Tačiau sprendimą priima pats bankas, įvertinęs Jūsų ir papildomo turto situaciją.

Santaupos – bankas pirmiausia tikisi, kad turėsite bent dalį nuosavų lėšų (dažniausiai ne mažiau kaip 5–10 % būsto vertės).

Papildomo turto įkeitimas – jei trūksta lėšų iki minimalaus pradinio įnašo, bankas gali leisti užtikrinti skirtumą įkeičiant kitą nekilnojamąjį turtą.

Turtas gali priklausyti ir trečiajam asmeniui, bet reikalingas jos notarinis sutikimas.

Bankas atliks turto vertinimą ir žiūrės, ar jo vertė pakankama užtikrinti įnašo dalį.

Praktika – kai kurie bankai į tai žiūri lanksčiau, kiti – griežčiau.

Rizikos – mama prisiimtų įsipareigojimą: jei paskola nebūtų grąžinta, bankas galėtų nukreipti išieškojimą ir į jos turtą.

Taip, teoriškai galima įkeisti turimą bendrabučio tipo butą kaip užstatą bankui ir gauti paskolą naujam būstui. Tačiau praktikoje bankai dažnai atsargiai vertina tokį turtą – bendrabučio tipo butai laikomi mažiau likvidžiais, todėl jų vertė gali būti nepakankama kaip užstatas. Bankas atliks turto vertinimą ir tik tada nuspręs, kokią paskolos sumą galėtų suteikti. Dažnai prašoma papildomo užstato arba didesnio pradinio įnašo. Pardavus bendrabučio butą, gauta suma gali būti panaudota paskolos daliai padengti. Rekomenduojama kreiptis į kelis bankus ar kredito unijas ir pasitikslinti jų sąlygas.

Bankui svarbiausia, kad perkamas būstas būtų teisėtai įregistruotas Registrų centre kaip savarankiškas nekilnojamojo turto objektas. Jei butas oficialiai padalintas į du atskirus (vieno kambario ir trijų kambarių) su visais leidimais ir pakeitimai įregistruoti, tuomet bankas gali suteikti paskolą ir priimti tokį butą kaip užstatą.

Jeigu perplanavimas atliktas tik faktiškai (fizinės pertvaros yra, bet dokumentuose vis dar nurodytas vienas didelis butas), tada:

• Bankas gali atsisakyti suteikti paskolą, nes toks turtas neturi aiškaus teisinio statuso.
• Gali reikalauti, kad pirmiausia būtų sutvarkyti dokumentai ir perplanavimas įteisintas.

Paskola galima tik tada, jei buto padalijimas oficialiai įregistruotas. Jei tai tik neoficialus perplanavimas, pirmiausia reikės sutvarkyti teisinius dokumentus.

Taip, buto įkeitimas galimas, tačiau yra keli svarbūs aspektai:

1. Įkeitimo turtas – bankai Lietuvoje priima įkeitimui tik turtą, kuris yra registruotas Lietuvos registrų centre. Jei Jūsų butas yra Lietuvoje (vertė 270 000 €), jį galima įkeisti norint gauti paskolą.
2. Gyvenamoji vieta – kadangi gyvenate Olandijoje ir pajamas gaunate užsienyje, bankas vertins, ar Jūsų pajamos yra stabilios bei oficialios. Kai kurie bankai skeptiškai žiūri į pajamas ne eurais, bet Olandijoje gaunamos eurais, todėl šiuo atveju situacija palankesnė.
3. Pradinis įnašas – bankui dažnai lengviau suteikti paskolą, jei be įkeitimo turite ir savo pradinį įnašą (15–20 %). Tai gali pagreitinti sprendimą.
4. Norima suma – Jūsų buto vertė 270 000 €, o paskolos prašote tik 150 000 €, tad santykis yra palankus. Tai didina tikimybę, kad bankas sutiks.

Ką dar reikėtų žinoti:

• bankas paprašys oficialių dokumentų apie gaunamas pajamas Olandijoje,
• reikės pateikti buto vertinimą (turto vertintojo aktą),
• kai kurie bankai gali reikalauti papildomų garantijų ar bendraskolio Lietuvoje.

Taip, butą Lietuvoje galite įkeisti ir gauti 150 000 € paskolą, net jei gyvenate Olandijoje. Tačiau būtina pasiruošti įrodyti stabilias užsienio pajamas ir atlikti turto vertinimą.

Jeigu visas sklypas yra įkeistas bankui kaip užstatas, jo padalijimui būtinas banko sutikimas.

Teisinė situacija – įkeistas sklypas priklauso Jums, tačiau visos su juo susijusios operacijos (dalijimas, pardavimas, dovanojimas) galimos tik gavus kreditoriaus – banko – leidimą.

Procedūra – norint padalinti sklypą:

1. pirmiausia reikia parengti geodezinius matavimus ir dalijimo projektą,
2. tuomet kreiptis į banką dėl leidimo,
3. bankas įvertins, ar po padalijimo abiejų dalių vertė pakankamai užtikrins paskolos likutį.

Banko sprendimas – jei sklypo vertė yra didelė ir paskolos suma nedidelė, bankas gali sutikti. Jei vertė ribinė – gali reikalauti papildomo užstato.

Praktika – bankai leidimą dažnai duoda, bet procesas užtrunka, nes reikia naujų įkeitimo sutarčių kiekvienai atsiradusiai sklypo daliai.

Sklypą padalinti galima tik gavus banko sutikimą, kitaip Registrų centras neįregistruos pokyčių.

Sveiki, taip – galimybė vietoje pradinio įnašo įkeisti kitą jums priklausantį nekilnojamą turtą (pvz., paveldėtą būstą kitame mieste) vis dar egzistuoja. Tai vadinama alternatyviu užstatu. Tačiau yra keli esminiai niuansai:

• Bankui svarbu, kad įkeisto turto vertė būtų pakankama ir likvidi.
• Įkeistas turtas nebūtinai turi būti parduotas – dažniausiai jis lieka užstatu tol, kol paskolos suma sumažinama tiek, kad atitiktų reikalaujamą pradinį įnašą (15–30 %). Tokiu atveju vėliau galima paprašyti banko atlaisvinti papildomą užstatą.
• Jei pageidautumėte jį parduoti anksčiau, pardavimo metu iš gautų lėšų dalis būtų panaudota paskolos dengimui, o likutis – jūsų.

Praktikoje tai reiškia, kad nebūtina parduoti paveldėto turto, tačiau kol paskolos dalis bus pakankamai sumažinta, jis liks įkeistas bankui kaip papildomas saugumas.

Sveiki! Atrodo, kad jūsų klausimas susijęs su nekilnojamojo turto pardavimu ar įkeitimu Lietuvoje. Norint parduoti nekilnojamąjį turtą, paprastai vykdomas pardavimo procesas per nekilnojamojo turto agentūrą arba asmeniškai. Įkeitimas neatgražinamai, be išperkamojo mokėjimo, neįeina į įprastines nekilnojamojo turto pardavimo ar nuosavybės perleidimo procedūras.

Įkeitimas neatgražinamai, be išperkamojo mokėjimo, būtų labiau panašus į dovaną ar nuosavybės perleidimą kitam asmeniui be finansinio atlygio. Tai reiškia, kad turto savininkas perleidžia nuosavybės teises kitam asmeniui be lūkesčio, kad šis asmuo sumokės už turtą dabar ar ateityje.