Bendra būsto paskola

Bankas tokių dalykų (kas kiek įneša pradinio įnašo ar avansų) neįforminą atskirai – jam svarbu, kad bendra suma būtų sumokėta. Jei norite, kad būtų aiškiai atskirta, kas kokią dalį įnešė, tuo turite pasirūpinti patys.

Dažniausiai praktikoje daroma taip:

• Pas notarą sudaroma bendrosios nuosavybės sutartis, kurioje tiksliai nurodoma, kokią dalį būsto kiekvienas iš Jūsų įsigyja (pvz., 60 % ir 40 %). Tokiu atveju Registrų centre butas registruojamas kaip bendroji dalinė nuosavybė pagal šias proporcijas.
• Jei vienas moka avansą pardavėjui, tai taip pat galima pažymėti sutartyje arba pasirašyti tarpusavio susitarimą dėl įnašų, kad vėliau, kilus ginčui (pvz., skyrybų ar pardavimo atveju), būtų aišku, kokia dalis kam priklauso.

Kreipkitės į notarą ir sudarykite notarinę sutartį dėl įnašų ir nuosavybės dalių. Tai geriausias būdas užtikrinti, kad abi pusės ateityje galėtų be ginčų atgauti savo įmokėtą dalį.

Taip, Jūs galite siekti perimti bendrą būsto paskolą vien savo vardu, tačiau tai priklauso nuo banko sprendimo. Tokiais atvejais bankas atliks naują mokumo vertinimą:

• Jei Jūsų pajamų pakanka – paskola gali būti perrašyta tik Jums.
• Jei pajamų nepakanka, galima siūlyti laiduotoją. Sesuo teoriškai gali būti laiduotoja, bet bankas įvertins jos finansinę padėtį ir kredito istoriją. Laiduotoja prisiimtų atsakomybę grąžinti visą paskolą, jei Jūs negalėtumėte to padaryti.

Svarbu: galutinį sprendimą priima bankas – jis gali sutikti su laiduotoju, paprašyti papildomo užstato arba pasiūlyti kitas sąlygas.

Taip, paskolą galima perimti, o sesuo gali būti laiduotoja, jei atitinka banko reikalavimus.

Pagal taisykles, didesnis (30 % ar daugiau) pradinis įnašas taikomas tuomet, kai tai jau yra antras būstas šeimai. Vertinamas ne tik asmens, bet ir šeimos (sutuoktinių) turimas turtas ir paskolos.

Kadangi Jūs su žmona dabar esate susituokę, bankas skaičiuos situaciją kaip bendrą. Net jei pirmas butas su paskola paimtas tik Jūsų vardu, jis vis tiek bus laikomas šeimos turtu, todėl žmona negali būti vertinama kaip „pirmą būstą“ perkančiu asmeniu.

Žmona negalės gauti būsto paskolos su 15 % įnašu vien dėl to, kad pirmas būstas paimtas Jūsų vardu, nes po santuokos turtas ir įsipareigojimai vertinami kartu kaip šeimos.

Jūsų situacija dažna, kai po skyrybų vienas iš buvusių partnerių nori pasitraukti iš paskolos, bet teisiškai tai nėra paprasta.

Banko pozicija – kol paskolos sutartis neperrašyta, abu bendraskoliai yra lygiai atsakingi už įmokų mokėjimą. Tai reiškia, kad net jei faktiškai už turtą rūpinasi tik buvęs draugas, bankas turi teisę reikalauti mokėjimų ir iš Jūsų.

Skolos perėmimas – kad jis perimtų paskolą vienas, bankas turi patikrinti jo finansinę būklę. Jei jis neturi oficialių pajamų, bankas paprasčiausiai nesutiks.

Galimi keliai:

1. Parduoti NT – pats realiausias variantas. Pardavus būstą, padengiama paskola, ir abu tampate laisvi nuo įsipareigojimų. Jei lieka permoka – ji padalinama, jei trūkumas – abu padengiate.
2. Refinansuoti kitame banke – teoriškai jis galėtų refinansuoti paskolą vienas, bet tam reikalingos stabilios pajamos, ko šiuo metu nėra.
3. Teisminis kelias – teismas gali nustatyti turto padalijimą ar pardavimą per varžytines, tačiau paskolos prievolė bankui liks bendra, kol paskola neišmokėta. Teismas negali vienašališkai išbraukti Jūsų iš paskolos sutarties.

Kol paskola neišmokėta ar turtas neparduotas, Jūs liksite bendraskolė. Vienintelis realus kelias – inicijuoti turto pardavimą (net ir per teismą, jei jis nesutinka), kad galėtumėte nutraukti įsipareigojimus bankui.

Lietuvos bankai tiesiogiai nemato Jūsų paskolos Olandijoje, nes užsienio įsipareigojimai nėra registruojami Lietuvos kredito biuruose automatiškai. Tačiau yra keli svarbūs niuansai:

• Paraiškos metu – bankas prašys Jūsų pateikti informaciją apie visus turimus finansinius įsipareigojimus, įskaitant užsienyje. Tai yra privaloma, nes bankas vertina bendrą Jūsų finansinę situaciją.
• Dokumentai – gali būti prašoma pateikti pažymas apie užsienyje turimas paskolas ar oficialius įsipareigojimų likučius.
• Rizika – jei nenurodysite apie paskolą, bankas gali sužinoti netiesiogiai (pvz., per išrašus, mokėjimus, kredito istorijos patikrinimus tarptautiniuose tinkluose). Tai gali turėti neigiamų pasekmių.
• Skyrybos – jei paskola Olandijoje buvo imta kartu su buvusiu vyru, teisiškai Jūs vis dar esate bendraskolė, kol oficialiai nebūsite išbraukta iš sutarties (net jei skyrybos įvykusios).

Lietuvos bankai automatiškai nemato paskolų užsienyje, bet Jūs privalote jas deklaruoti pildydama paraišką. Jei buvote bendraskolė Olandijoje, tai bus vertinama kaip įsipareigojimas, nebent paskola refinansuota tik buvusio vyro vardu.

Taip, turto vertintojas gali įtraukti parkavimo vietą į bendrą turto vertę, tačiau tai priklauso nuo to, kaip teisiškai įformintas parkavimo plotas:

1. Jei parkavimo vieta yra registruota atskiru turtu – vertintojas ją vertina papildomai, o bendra suma prisideda prie bendros sandorio vertės. Tokiu atveju buto vertė atskirai ir parkavimo vertė bus aiškiai išskirtos.
2. Jei parkavimas priskirtas butui kaip naudojimosi teisė – tai laikoma tik papildomu privalumu, kuris gali kilstelėti buto vertę, bet nėra vertinamas kaip atskiras objektas.
3. Banko požiūris – bankas finansuos paskolą pagal turto vertintojo nustatytą vertę. Jei parkavimo vieta yra registruota ir įtraukta į sandorį, bendra vertė bus didesnė, todėl gali būti paprasčiau gauti didesnę paskolos sumą.

Parkavimo vieta bus įvertinta tik tuo atveju, jei ji yra teisiškai registruota kaip atskiras ar priskirtas turtas. Jei tai tik naudojimosi teisė, vertė daugiausia pakils simboliškai.

Jūsų paskolos sąlygos: bazinė palūkanų norma (EURIBOR 6 mėn.) 3,76 % + marža 2,33 % = 6,09 % bendra palūkanų norma.

Ar įmanoma sumažinti palūkanas?

Bankai kartais peržiūri maržą, jei pasikeičia kliento finansinė padėtis, tačiau praktikoje bankai retai patys mažina maržą, nebent kreipiatės su prašymu arba grasinant refinansavimu kitame banke.

Kas gali nutikti kreipiantis į banką?

1. Dažniausiai bankas nepabrangina sąlygų, jei tiesiog teiraujatės.
2. Gali pasiūlyti „lojalumo“ variantus – pvz., mažesnę maržą, jei atlyginimą pervesite į jų sąskaitą ar naudositės papildomais produktais.

Alternatyva – refinansavimas

Jei Luminor nebus linkęs mažinti maržos, verta pasitikrinti pasiūlymus SEB, Swedbank, Šiaulių banke ar kredito unijose.

Vaikai ir įsipareigojimai

Tai, kad šeimoje atsirado 2 vaikai, gali turėti įtakos maksimaliai paskolos sumai, bet Jūsų atveju paskola jau suteikta, tad įtakos palūkanoms tai neturi.

Palūkanų mažinimas įmanomas, bet reikia aktyviai kreiptis į banką arba pasidomėti refinansavimo galimybėmis kitur. Dėl kreipimosi į savo banką nerimauti nereikia – jis nepadidins palūkanų vien dėl užklausimo.

Pagal Jūsų nurodytą situaciją – Luminor sutartyje aiškiai numatyta, kad maržos dydis yra fiksuotas visam sutarties laikotarpiui (30 m.) ir jo keisti negalima. Tai įprasta praktika daugumoje bankų: keičiasi tik bazinė palūkanų norma (EURIBOR), bet ne marža.

Maržos keitimas – jei sutartyje įrašyta, kad ji nekintanti, bankas neturi pareigos jos mažinti.

Kas gali keistis?

Palūkanos kinta pagal EURIBOR kas 6 mėn. (kaip ir pas jus nurodyta). Jei EURIBOR mažės, automatiškai mažės ir bendra palūkanų norma.

Alternatyva

Galite svarstyti refinansavimą kitame banke. Jei kitas bankas pasiūlys mažesnę maržą, verta persikelti paskolą.

Derybų galimybė – teoriškai bankas gali sutikti keisti sąlygas, bet tai labai reta ir dažniausiai įvyksta tik jei klientas grasina pereiti į kitą banką arba jei bankas vykdo specialias akcijas.

Pagal pasirašytą sutartį maržos Luminor banke pakeisti negalite, tačiau turite teisę refinansuoti paskolą kitame banke, jei rasite palankesnes sąlygas.

Jeigu jau turite nuosavą būstą ir planuojate imti paskolą antram, bankai taiko griežtesnes sąlygas nei pirmo būsto įsigijimui.

• Pradinis įnašas – už antrą būstą dažniausiai reikia ne mažiau kaip 30 % būsto vertės (už pirmą paprastai pakanka 15 %).
• Palūkanos – sąlygos gali būti kiek mažiau palankios, nes bankas vertina didesnę riziką.
• Pajamų vertinimas – bus atsižvelgta į jūsų turimą pirmą paskolą (jei ji neišmokėta), įsipareigojimus ir bendrą finansinį pajėgumą.
• Paskolos tikslas – jei perkate antrą būstą nuomai ar kaip investiciją, tai bankas gali į tai žiūrėti dar griežčiau.

Sąlygos antram būstui paprastai nėra geresnės, priešingai – pradinis įnašas didesnis (apie 30 %), o palūkanos ir kiti reikalavimai gali būti kiek griežtesni.

Jūsų situacija su kintamomis palūkanomis Luminor banke yra gana būdinga daugeliui paskolų. Tačiau yra keletas būdų, kaip galite bandyti sumažinti mokamas palūkanas:

1. Derybos su Banku: Kreipkitės tiesiogiai į banką ir aptarkite savo situaciją. Kartais bankai gali siūlyti palūkanų peržiūrėjimą, ypač jei esate ilgalaikis klientas ir laikotės mokėjimo grafiko. Aiškiai nurodykite, kodėl manote, kad jums turėtų būti taikomos mažesnės palūkanos.

2. Paskolos Refinansavimas: Tai vienas iš efektyviausių būdų sumažinti palūkanas. Refinansavimas reiškia, kad imate naują paskolą, su mažesnėmis palūkanomis, kad padengtumėte esamą skolą. Tai gali būti atliekama per tą patį banką arba kreipiantis į kitą finansų įstaigą.

3. Papildomi Mokėjimai: Jei turite galimybę, papildomi mokėjimai į paskolos sumą gali sumažinti bendrą palūkanų sumą, kurią mokate per visą laikotarpį. Tai sumažina likutinę skolos sumą ir taip mažina palūkanas.

4. Fiksuotos Palūkanos: Svarstykite galimybę perjungti į fiksuotų palūkanų normą, jei tai įmanoma. Tai gali padėti išvengti ateities palūkanų normų svyravimų.

5. Finansinė Konsultacija: Kreipkitės į nepriklausomą finansų konsultantą, kuris galėtų suteikti profesionalią patarimą, atsižvelgiant į jūsų asmenines finansines aplinkybes.

6. Bankų Pasiūlymų Palyginimas: Palyginkite kitų bankų ir finansų įstaigų siūlomas paskolų sąlygas. Jei rasite geresnį pasiūlymą, galite tai panaudoti kaip argumentą derybose su esamu banku.

Atsiminkite, kad bet kokius sprendimus dėl paskolos keitimo reikia atidžiai apsvarstyti, nes tai gali turėti ilgalaikių finansinių pasekmių. Taip pat svarbu išsiaiškinti, ar paskolos sutartyje nėra jokių ankstyvo grąžinimo ar kitų susijusių mokesčių. Sėkmės!